Hogyan állapítsd meg az adót ingatlan bérbeadása esetén?
Hova sorold az adóbevallásban?
Mennyi a jövedelem?
A hétvégén kaptam egy ingatlan -bérbeadással kapcsolatos kérdést egy kedves olvasónktól, s ekkor úgy döntöttem, hogy kicsit nézzünk bele az ingatlan-bérbeadás témájába, mert sokan nem tudnak az új lehetőségről.
Nézzük meg!
2010 augusztus 16-tól az adózás rendjéről szóló törvény alapján mentesül a magánszemély adózó az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség alól, ha kizárólag Áfa törvény szerinti ingatlan-bérbeadási tevékenységet folytat, s az áfát érintően nem él az adókötelessé tétel jogával (kivéve az egyéni vállalkozót és az Európai közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal kereskedelmi kapcsolatot létesítőt).
Fontos kiemelni, hogy az adószámkiváltási kötelezettség alóli mentesség csak azon magánszemélyekre vonatkozik, akik olyan ingatlant adnak bérbe, melyek a tv. szerint adómentesek.
Ez a mentességi szabály nem alkalmazható az alábbi esetekre (tehát áfafizetési kötelezettség van):
– kereskedelmi szálláshely szolgáltatásnyújtásának biztosítását szolgáló bérbeadásra
– közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra
– az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására
– a széf bérbeadására.
Mennyi a bevétel, a jövedelem? Megéri ez?
Nézzük, hogy milyen lehetőségek vannak az ingatlan-bérbeadással kapcsolatos adó elszámolására!
1. Termőföld bérbeadás
Az Szja – tv. értelmében a termőföld bérbeadásából származó bevétel teljes egészében külön adózó jövedelem (ha nem adómentes). Ezen jövedelem után 16 % adót kell elszámolni. Nem kell szuperbruttósítanod, mivel az csak az összevont adóalapra vonatkozik.
2. Egyéb ingatlan bérbeadás
Itt már történtek változások 2010-hez viszonyítva.
2011. év eleje óta fő szabály szerint az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelmet az összevont adóalap részeként, az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályainak megfelelően kell megállapítanod.
Mi ilyen esetben a bevétel?
Ingatlan bérbeadásból származó bevételnek számít minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az ingatlan bérbeadásának hasznosítására való tekintettel megszerez.
Fontos kiemelni, hogy amennyiben a bérbeadó a bérleti díjjal együtt a bérleti díjon felül a közüzemi költségeket is beszedi a bérlőtől, akkora bérlő által kifizetett ellenértéket is bevételnek kell tekintened.
Ha a közüzemi órákat átíratják a bérlő nevére, s a bérlő nevére jön a számla, s ő is fizeti, akkor a bérlő által fizetett díj már nem lesz a bérbeadó bevétele.
Mi számít költségnek?
Magánszemély esetén a költségek elszámolásának két módja van (ne feledd, a termőföld nem tartozik ide):
1. tételes költségelszámolás
2. bevételének 10%-át költséghányadnak tekintve.
Fontos kiemelni, hogy a költségelszámolási módra vonatkozó választás az adott évben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételre azonos!!!
A következő bejegyzésben folytatjuk a jövedelem és az adóelőleg alapjának meghatározásával.
Nézz vissza!
Ha tetszett a bejegyzés, kérlek oszd meg ismerőseiddel!
Üdvözletem! Magánszemélyként, magánszemélynek szeretnék lakást kiadni tételes költségelszámolással. Több dolog még nem tiszta számomra, ebben szeretnék segítséget kérni:
1. Mikor kell fizetni az első adóelőleget, ha pl. aug.20-tól indul a szerződés? Jól gondolom, hogy nov.12-ig? Kell arról valami nyilvántartást vezetni, hogy miért épp annyit fizettem be, amennyit?
2. Van-e az adóbevallási kötelezettségnek jelen esetben összeghatára? Pl. ha ez év végéig nem érek el 200.000 Ft jövedelmet, akkor is kell adóelőleget fizetnem és szja-t bevallanom májusban? És, persze honnan tudhatnám ezt előre a jövőbeni kiadások ismerete nélkül? Vagy ilyenkor azért fizessek adóelőleget, hogy később visszaigényelhessem?
3. Ha nincs más jövedelmem és egy évre vetítve még ez sem éri el az 1 milliót, akkor ugye nem kell szuperbruttósítanom?
4. Ez esetben hogy kell értékcsökkenést számolni? Ingatlan beszerzési értékét kell figyelembe vennem, akkor is, ha már többet ér? Hány százalékkal számolhatok és hogy kell ezt csinálni? Minden hónapban ugyanúgy?
5. A rezsiköltségek és a bérleti díj átvételéhez van-e megvásárolható formanyomtatvány és kell-e ez egyáltalán, ha banki átutalással fizet a bérlő?
6. Hogy kell a költségek elszámolhatóságára vonatkozó max. 50%-ot érteni? Pl. télen ezt már a rezsiköltségek önmagukban is meghaladják és akkor még nem javíttattam, ill. pótoltam elromlott dolgokat. Vagy ez az 50%-os határ csak arra az esetre vonatkozik, ha a bérlő kifizetőnek minősül? Ha rám is vonatkozik, akkor a májusi adóbevalláskor visszaigényelhető-e a bevétel 50%-át meghaladó költségek után fizetett adóelőleg-rész? Pl. ha veszek egy 50.000Ft értékű bútort a lakásba, annak a számlájával mit tehetek és mikor?
7. A bérleti időszak úgy fog kijönni nálam, hogy lesz egy hónap, amikor csak költségek vannak – az előző hónap rezsiszámlái – , ám ezek bevételnek minősülnek, mivel a szerződés szerint még a bérlő fizeti, ám ezzel szemben már nincs bérleti díj. Vagyis ha érvényes rám is az 50%-os határ, akkor a bérleti időszak végét követő hónapban a rezsiköltségek után adózom?
Érkezett már válasz a kérdésekre? Ha nem, én szívesen segítek.
Éva!
Ezekre a kérdésekre már annyira bonyolult a válasz és sok minden más információtól (gyerekek száma, tulajdon viszony, házastárs/élettárs jövedelme, mennyi is a tényleges bérbeadásból származó jövedelem stb.) is függ, hogy itt a blog keretein belül már nem tudok neked többet segíteni.Javaslom, hogy személyesen keress fel egy szakembert, aki kikalkulálja számodra, hogy hogyan jársz a legjobban.
Üdv,
Ági
még elfelejtettem, hogy értékcsökkenést és családi kedvezményt azt hogy lehet igénybe venni és elszámolni. A csp.-ot jelenleg nem én kapom mert nincs jövedelmem.
Üdv. Éva
Köszönöm a választ.Esetleg tudna abban még segíteni, hogy ki lehet megfelelő szakember ebben az ügyben? Monor, Pilis közelében lakom ha volna tipp azt még megköszönném. Nehéz ismeretlenül megfelelő segítőkész szakembert találni.
Köszönettel: Éva
Köszönöm a választ.Esetleg tudna abban még segíteni, hogy ki lehet megfelelő szakember ebben az ügyben? Monor, Pilis közelében lakom ha volna tipp azt még megköszönném. Nehéz ismeretlenül megfelelő segítőkész szakembert találni.
Köszönettel: Éva
Tisztelt Ági !
Köszönöm az eddigi segítséget de konkrétabb kellett volna mint azt kétszer is megkérdeztem utoljára.
Sajnos erre már nem válaszoltál, habár azt hittem ez a blog azért van hogy segítsen azoknak akik nincsenek tisztában bizonyos adózási és más ügyekben, valamint nem veti fel a pénz ezeket az embereket, hogy adótanácsadót fizessenek óránként akár 15 ezerért vagy ügyvédhez forduljanak. Mikor már konkrét dolgot kérdeztem arra nem adtál konkrét választ így azt gondolom nem tudsz segíteni. Csak annyit kértem utoljára tudsz e javasolni valakit aki segíthet.
Válasz nem jött. Sajnálatos
Üdv: Éva
Kedves Éva!
Ezekre a kérdésekre már annyira bonyolult a válasz és sok minden más információtól (gyerekek száma, tulajdon viszony, házastárs/élettárs jövedelme, mennyi is a tényleges bérbeadásból származó jövedelem stb.) is függ, hogy itt a blog keretein belül már nem tudok neked többet segíteni.
Sajnos Pilis környékén nem ismerek könyvelőt, adótanácsadót.
Nálam egy 30 perces skype konzultáció díja 5.000 Ft, minden esetben előre kell fizetni, ha elégedetlen vagy a szolgáltatással, akkor a pénz visszajár. Ha szeretnéd igénybe venni, akkor nyugodtan kereshetsz az agnes.pap@adoreceptek.hu e-mail címen.
Eddig ezt azért nem ajánlottam fel, mert nálad szerintem a papírokat is látni kellene. A skype nem lenne ideális megoldás számodra.Személyesen pedig nem fogadok ügyfelet.
A kenyeret az adótanácsadónak is pénzért adják a boltban, ha ingyen dolgozik, akkor éhen marad.
Üdv,
Ági
Kedves Ági !
Köszönöm válaszodat. Nem tudom milyen papírokra lenne szükség, hogy tisztán láthassak.
Nem azt mondtam, hogy ingyen adjon tanácsot egy szakember, csak drasztikusan pofátlan túlzásnak tartom hogy képes elkérni valaki 1 óráért 15 ezer forintot, míg másoknak kemény fizikai munkáért jó ha 500 ft-ot fizetnek. Aránytalan kissé nem? Ki is hal jobban éhen?
Üdv: Éva
Éva!
Az ingatlan bérbeadásnál elszámolható ktg-eket az SZJA tv.3- számú melléklete tartalmazza.
Az alapszabály az, hogy a bevételszerzéssel kapcsolatban közvetlenül felmerülő ktg-ek vonhatóak le.
Tehát neked kell elbírálnod, hogy az adott költség közvetlenül merült-e fel, hiszen te tudod, hogy milyen szolgáltatást, mihez vettél igénybe. Tételes listát nem tartalmaz a tv, csak jellemzően előforduló ktgeket sorol fel általában.
Ha a rezsit közvetlenül neked fizeti meg a bérlő (a mérőórák a Te neveden vannak), akkor a rezsi is bevételnek számít. Ezt sokan elrontják.
Adóalap=jövedelem=bevétel-ktg
A bérbeadásból származó jövedelem hozzáadódik az összes többi jövedelmedhez és így kell kiszámolni az szja-t. általános szabályok szerint. Az adó mértéke 16%.
2012-ben 2.424.000 Ft feletti jövedelemnél 27%-os adóalap kiegészítéssel is számolnod kell. Ez a gyakorlatban olyan, mintha 2.424.000 Ft feletti jövedelmed után 20,32% lenne az adó.
Ha az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmed eléri az 1 millió Ft-ot, akkor a teljes jövedelemre 14% eho-t is kell fizetned.
Üdvözletem !
Kérdésem még az lenne, hogy pontosan hogyan kell adózni tételes elszámolás esetén? Megköszönném ha tételesen levezetné számomra. Bevétel, abból milyen klts-ek vonhatók le, kiadás, így mennyi lesz a le adózandó összeg és mennyi % az adója?! Köszönettel: Éva
Tisztel Papp Ágnes !
Köszönöm válaszát kicsit tisztul a kép. Nincs más jövedelmen ezen kívül így egyik határt sem érem el. Igen az én nevemre jönnek a szlák és tudom, hogy az bevétel is és egyben kiadás is, ha tételes az elszámolás. Hogyan kell az adót megfizetni van erre valamilyen nyomtatvány vagy utalással de hová? És ha jól tudom negyedévenként?
Válaszát köszönettel: Éva
Bérbe adtam ingatlanomat és konkrétan szeretném tudni hogy a lakásbiztosítási díj, valamint egy másik ingatlanra felvett hitel törlesztőrészlete elszámolható e költségként?
Kedves Éva!
A bérbeadás időtartama alatt fizetett lakásbiztosítási díj elszámolható ktg, mivel az közvetlenül kapcsolódik a bevételszerzéshez.
A hitel törlesztő részlete és kamata nem számolható el!
Üdv,
Ági
Kata!
Neked nincs plusz teendőd.Csináld ugyanúgy, mint eddig.
Ha nem magánszemélynek, hanem cégnek adnád ki a lakást, akkor a cég minősülne kifizetőnek. És a cég a neked járó bérleti díjból levonná az adóelőleget, és ő fizetné be negyedévente az Navnak.
Üdv,
Ági
2010 ben kiadtam albérletbe a lakásom,egy magánszemélynek,aki számlát kért,mert munkálltatója megtérítette neki az albérleti díjat.Számlán az eladó:a bérbeadó magánszemély , a vevő:a bérbevevő magánszemély.
Én fizettem negyedévente az adóelöleget,és intéztem az adóbevallást.
Nem igazán értem az új válltozást,hogy a kifizetőnek kell levonia az adóelöleget.
Mi a teendőm?
Ki minősűl kifizetőnek?
Kedves Kata!
Ha magánszemélyként vásároltad és adod bérbe az ingatlant, akkor sajnos az ingatlan megvásárlásához felvett hitel kamata és az egyéb banki költségek nem számolhatóak el költségként.
Üdv,
Pap Ágnes
Kérdés:
Tételes költségelszámolás választása esetén, amennyiben az ingatlan hitelből lett vásárolva, költségnek számít-e a banknak fizetett hitelkamat és kezelési költség.